Division parcellaire : comment diviser un terrain pour mieux le vendre ?
Les réserves foncières sur l’agglomération deviennent de plus en plus rares et il devient de plus en plus complexe pour un acquéreur de trouver des terrains à bâtir.
Pour autant, il existe une très forte demande pour la construction. Vous êtes propriétaire d’une maison avec une grande superficie de terrain, vous possédez un ou plusieurs terrains, ou tout simplement vendre votre maison ? Vous vous posez la question de vendre en plusieurs lots ou en un seul bloc ? Cet article sur la division parcellaire est fait pour vous ! VALDOR vous accompagne pour vous aider à analyser la faisabilité d’une division.
Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?
Une division parcellaire, également appelée division foncière, consiste à diviser une ou plusieurs parcelles pour en constituer plusieurs lots. La division foncière permet ainsi de proposer sur un marché très actif des terrains pour y implanter et construire des nouveaux logements.Il existe sur notre secteur un déficit de logement. Pour faire face à ce problème, le législateur dans la loi ALUR a supprimé l'obligation d'une surface minimale pour qu'un terrain soit constructible, et faciliter la mise en œuvre de division parcellaire.
Cette pratique permet de maintenir l'étalement urbain tout répondant au manque de biens fonciers dans l’agglomération Lyonnaise.
La division parcellaire est donc un moyen de répondre à un besoin en proposant des appartements, des maisons individuelles, ou même des lotissements sur les terrains les plus vastes.
Une division parcellaire est une opération complexe et longue. Avant de se lancer, il est important de se pencher sur la faisabilité du projet, et de bien comprendre les différentes étapes.
Étude de faisabilité du projet
Une division, dans quels cas de figure ?
Lorsque l’on parle de division parcellaire, on pense généralement à une division de terrain nu. Il faut savoir qu’un projet de division peut aussi porter sur la division d’un terrain bâti avec détachement d’un nouveau terrain. Dans certains cas, la division peut aussi concerner une construction existante par la création de différents lots.
Quoi qu’il en soit, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui saura étudier en fonction de tous les paramètres s’il est intéressant de se lancer dans un projet de division, complexe mais rémunérateur, ou dans une vente en un seul bloc.
Constructibilité des parcelles
Les règles d’urbanisme peuvent vite devenir très complexes à comprendre.
Une étude approfondie des différentes réglementations en vigueur doit-être réalisée en amont pour se donner toutes les chances de réussite sur son projet.
Le plan local d’urbanisme permet généralement de trouver des informations précieuses sur la faisabilité d’une division. Mais attention, il peut s’ajouter au PLU d’autres règles à prendre en considération : Plan de Prévention des risques naturels de votre terrain (PPRNI), l’avis des Architectes des Bâtiments de France …
D’autre part, la topologie des lieux, les contraintes riveraines, les vis-à-vis, les servitudes existantes, et toutes les éventuelles complexités doivent être étudiées afin d’identifier les contraintes à prendre en considération dans le projet de division.
Comment étudier la faisabilité ?
Pour étudier le potentiel de votre projet, nous conseillons de se tourner vers un professionnel de l’immobilier qui saura réaliser une étude complète des règles d’urbanisme sur votre commune. VALDOR L’Agence Immobilière réalise ces études gratuitement et sans engagement.
Les différentes étapes de la division
Une fois l’étude de faisabilité bouclée, certaines étapes doivent-être respectées pour lancer son projet de division foncière.
Pour obtenir toutes les autorisations, trois critères seront analysés : Les critères physiques, cadastraux et administratifs.
L’étude du projet
Comme dans tout projet, une phase d’étude est indispensable afin de définir les contraintes et les opportunités d’une division par rapport à une vente immobilière classique.
Toutes les caractéristiques du projet doivent être prises en considération pour anticiper les démarches et autorisations à engager.
Parmi les contraintes à anticiper, on trouve le plus souvent les contraintes d’accès et de stationnement.
D’autres contraintes peuvent également porter sur les différents réseaux : eau, assainissement, électricité, gaz…
L’étude de faisabilité réalisée par un professionnel permettra de définir avec attention les contraintes de votre projet, afin d’éviter des questionnements bloquants au moment de la vente.
La division
En fonction du projet décidé, il faudra engager en premier lieu la division cadastrale.
Cette opération consiste à réaliser les plans qui désignent les futurs accès au terrain, les réseaux et canalisations à prévoir, ainsi que toutes les servitudes définies lors de la division physique.
Les démarches administratives
Pour que votre division soit effective, il va falloir obtenir toutes les autorisations administratives auprès des différents services d’urbanisme : arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division, permis d’aménager, permis de construire ...
Pour obtenir toutes les autorisations, il est nécessaire d’établir un dossier administratif assez lourd à établir.
Lorsque toutes les autorisations d’urbanisme sont obtenues, il sera nécessaire d’en faire la publicité sur votre terrain pendant une période de 2 mois minimum. Pendant ce délai, les tiers pourront s’ils le souhaitent se rapprocher de la mairie pour déposer un recours à l’encontre de votre projet.
Le permis d’aménager
Conformément à l'article R. 421-19 du code de l’urbanisme, Le permis d'aménager est une autorisation d'urbanisme à établir dans le cas de l'aménagement d'un lotissement, d'un camping, d’une aire de stationnement …
Ainsi, un permis d’aménager sera indispensable si le projet de division aboutit à la création de plusieurs terrains à bâtir.
Ce sera également le cas si votre projet nécessite la création de nouvelles voies de circulation ou de stationnement, des espaces ou encore des équipements communs à deux terrains.
Dans le cadre d’un permis d’aménager, le recours à différentes expertises se révèle nécessaire : paysagiste, spécialiste de l’environnement, urbaniste ou encore spécialiste VRD, pour garantir la concrétisation de l’opération.
L’idéal est de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui saura superviser tout le projet. La constitution d’une demande d’aménagement est une opération complexe qui ne s’improvise pas, elle exige de nombreuses compétences juridiques et techniques en urbanisme.
La déclaration préalable
La déclaration préalable est définie par l’article 442-3 du Code de l’Urbanisme qui précise qu’une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée pour des travaux qui ne sont pas soumis à un permis de construire.
Elle peut être obligatoire pour l'agrandissement d'un bâtiment existant, pour des travaux modifiant son aspect extérieur ou pour changer sa destination. Elle est également nécessaire pour certaines constructions nouvelles.
Par conséquent, tous les projets qui ne rentrent pas dans le champ d’application du permis d’aménager nécessitent l’obtention d’une déclaration préalable.
Les démarches dans ce cas de figure seront plus simples mais il sera tout de même nécessaire de se faire guider pour réaliser les divisions physiques, cadastrales et administratives.
Le gros avantage d’être soumis à une simple déclaration préalable porte sur le délai d’instruction de votre demande par les services d’urbanisme d’un mois seulement.
Le permis de construire
Le permis de construire, ou permis de construction, est un acte administratif qui concerne la réalisation ou la modification d'une construction, en fonction de son usage (habitation, commerce, bureau, etc.) et au regard des règles d'urbanisme applicables.
En fonction du projet engagé, le recours à un permis de construire pourra être nécessaire.
Être bien accompagné sur un projet de division permet d’anticiper les démarches administratives à engager, mais surtout de définir la stratégie de vente immobilière la plus adaptée en fonction de chaque situation.
Quel budget prévoir pour se lancer dans un projet de division parcellaire ou division foncière ?
Diviser une parcelle peut engendrer des coûts et des frais de notaire qu’il faut évidemment appréhender.
Les coûts les plus importants vont porter sur le recours à un géomètre expert pour l’établissement des mesures et des plans, du bornage du terrain, et la fourniture du document d’arpentage.
En fonction des projets, les coûts de géomètre s’établissent entre 1000 euros et 2000 euros.
L’autre point important à étudier concerne la fiscalité immobilière.
En effet, en fonction de la durée de possession du terrain, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières, de prélèvements sociaux et éventuellement de taxes communales.
Au-delà des coûts, c’est l’établissement d’un budget faisant apparaître le bilan de l’opération qui permettra de juger de l’intérêt de diviser ou de vendre en un seul bloc.
Pour vous conseiller sur la bonne stratégie à adopter, nous recommandons de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.
Accompagnement pour un projet de division
La réalisation d’un projet de division est une opération qui peut se révéler complexe à concrétiser.
Pour bénéficier d’une étude de faisabilité d’une division de terrain, et chiffrer les coûts associés, VALDOR vous accompagne sur tout type de division de parcelle ou de propriété. Nous disposons d’une expertise et nous vous accompagnons tout au long des étapes du projet, depuis son étude jusqu’à sa concrétisation.
VALDOR vous accompagne sur tous vos projets de division sur les secteurs de Villefranche sur Saône, Belleville en Beaujolais, Anse, Trévoux, Neuville sur Saône, Montmerle, le Val de Saône, la Vallée de l’Azergues, les Monts d’Or, les Pierres Dorées et sur toute l’agglomération Lyonnaise.
