Autorisations Division Parcellaire : déclaration préalable, permis d'aménager, permis de construire
Avant de diviser un terrain, certaines formalités et autorisations administratives doivent être lancées auprès du service urbanisme de votre commune.
Avec la complexité des démarches administratives, obtenir toutes les autorisations pour pouvoir engager un projet de division peut relever du parcours d’un combattant.
Les règles d’urbanisme sont nombreuses pour déterminer les démarches à engager : nécessité d’établir une déclaration préalable, un permis d’aménager, un permis de construire ... Il est indispensable de se faire conseiller par un professionnel de l’immobilier pour réaliser correctement les formalités administratives d’urbanisme.
La déclaration préalable
La déclaration préalable est définie par l’article 442-3 du Code de l’Urbanisme.
Il précise qu’une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée pour des travaux qui ne sont pas soumis à un permis de construire.
Il s’agit d’une procédure simplifiée par rapport à l’établissement d’un permis d’aménager.
Elle se résume à remplir un formulaire accompagné d’un plan du terrain, du projet de division, d’une notice descriptive et d’un plan de situation.
L’instruction du dossier est également beaucoup plus rapide avec un retour des services de l’urbanisme dans un délai d’un mois, et de deux mois lorsque le projet se situe dans une zone nécessitant l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
Dans tous les cas, même si la procédure de déclaration préalable est plus simple à établir, il est important de bien étudier son projet de détachement foncier et d’être bien conseillé pour prendre en compte les différentes contraintes du projet (topographie, orientation, accessibilité, évaluation des risques…).
Le Permis d’aménager
Conformément à l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme, le permis d'aménager est nécessaire dans le cas de l'aménagement d'un lotissement, d'un camping, d’une aire de stationnement …
Ainsi, un permis d’aménager doit-être établi si le projet de division nécessite la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement.
Contrairement à une déclaration préalable qui reste relativement simple à remplir, l’établissement d’un permis d’aménager nécessite l’accompagnement d’un professionnel entouré de différents experts : paysagistes, spécialistes VRD, spécialistes de l’environnement, urbanistes…
En effet, le permis d’aménager impose la constitution d’un dossier technique et juridique complet :
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Notice de présentation justifiant notamment les choix d’aménagement retenus
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Intégration fonctionnelle et de desserte du projet au sein de la ville et du quartier
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Règlement du lotissement
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Plan de composition,
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Définition du nombre de lots et de la surface maximale de plancher
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Plan et programme des travaux
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Notice d’insertion dans le site,
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Simulations d’implantation des constructions
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Topographie du terrain avant et après travaux
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Dossier loi sur l’eau
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Notice d’impact du projet sur la biodiversité et l’environnement
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Prise en compte des besoins en habitat et des normes d’accessibilité handicapés
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Aménagement des espaces communs ...
Le Permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de
plus de 20 m². Il est obligatoire pour certains travaux d'extension des bâtiments existants et pour leur changement de destination : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Un permis de construire pourra être nécessaire en cas de changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire nécessitent en principe une déclaration préalable de travaux.
Accompagnement pour un projet de division
La réalisation d’un projet de division est une opération qui peut se révéler complexe à concrétiser. Pour bénéficier d’une étude de faisabilité d’une division de terrain, et de chiffrer les coûts associés, VALDOR vous accompagne sur tout type de division de parcelle ou de propriété. Nous disposons d’une expertise et nous vous accompagnons tout au long des étapes du projet, depuis son étude jusqu’à sa concrétisation.
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