Plus-Value d'une Division de Terrain : comment l'optimiser ?

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. La plus-value est imposable, sauf si la transaction porte sur la cession de votre résidence principale. Ainsi, la vente d’un lot ou d’un terrain issu d’une division foncière est généralement soumise à l’impôt sur les plus-values. En effet, en fonction de votre situation, et du contexte de la vente, vous pouvez toutefois bénéficier d'exonérations.

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier. Par exemple, un droit de passage ?
• Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société

Toutefois, la loi a prévu un certain nombre d’exonérations liées à l'occupation de l'immeuble ou à la durée de détention de l'immeuble.

 

Vous serez exonérés d'impôts dans les cas suivants :

• Vente de votre résidence principale et de ses dépendances (garages, stationnement, cour intérieure...).
• Vente d'un logement autre que votre résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes.
• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
• Bien détenu depuis plus de 22 ans.

Ainsi, dans le cadre d’une division parcellaire, les terrains détachés d'un bien immobilier sont classés en deux catégories :

• Les terrains considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du bien (cours, passages et voies d'accès) bénéficient de l’exonération accordée à la résidence principale y compris s’ils sont vendus à des acquéreurs différents dans un délai de 12 mois qui suit la cession de la résidence principale.
• Les terrains à bâtir, en revanche, sont soumis à l’impôt. Il s’agit de transactions immobilières sur lesquelles des nouvelles constructions sont autorisées conformément aux règles d’urbanisme.

Il peut s’agir de terrains nus, des terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis ou encore des biens inachevés. Les ventes de terrains à bâtir qui interviennent même simultanément à la vente de la maison principale, sont soumises à l’impôt.

 

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d'acquisition. Le calcul paraît simple, mais peut devenir plus complexe dans certains cas de figures.

 

Pour déterminer le prix d’acquisition, il suffit de se référer au prix d’achat qui est indiqué dans l'acte de vente.

En fonction des cas de figures, il est possible d’ajouter au prix d’acquisition certains frais engagés au moment de l’achat de votre terrain ou maison.

• Charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat
• Frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire... Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'une succession ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte
• Dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisées. Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans
• Frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

 

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de cession. Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle. Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

 

La plus-value se calcule simplement en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

 

 

Lorsqu’une plus-value est constatée à la suite d’une vente d’un bien immobilier, il faut distinguer :

• Le montant de plus-value qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu : taxe de 19%
• La plus-value soumise aux prélèvements sociaux : taxe de 17,2%

Un abattement sur la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu s’applique en fonction de la durée de détention du bien immobilier avant sa cession.

Depuis le 1er février 2012, l'abattement pour « durée de détention » s'applique de la manière suivante :

• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
• 4% pour la 22e année révolue de détention.

Au-delà de 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu.

 

Un abattement sur la plus-value soumise aux prélèvements sociaux s’applique en fonction de la durée de détention du bien immobilier avant sa cession.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour « durée de détention » s'établit comme suit :

• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
• 1,60% pour la 22e année de détention
• 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Au-delà de 30 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières soumises aux prélèvements sociaux.

 

Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention
	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Pour éviter de se retrouver avec la mauvaise surprise d’un impôt sur la plus-value qui peut se révéler dissuasif dans l’aboutissement d’un projet immobilier, il existe quelques astuces fiscales à envisager.

 

Pour réduire la plus-value, vous avez la possibilité de majorer votre prix d’acquisition en prenant en compte certains frais supportés au moment de l’achat. Il s’agit des frais de notaire et éventuellement de la commission versée à l’agence immobilière.

Si vous n’avez pas ou plus les éléments permettant de justifier ces frais, vous avez la possibilité de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix de votre bien.     

 

Pour réduire la plus-value, vous avez également la possibilité de minorer votre prix de cession en prenant en compte certains travaux engagés avant la vente.

Les travaux pouvant être pris en compte portent sur des coûts de construction, d’amélioration ou d’agrandissement. Bien entendu, ces travaux ne pourront être déduits que si vous pouvez les justifier à l’aide de factures.

 

Si vous ne possédez pas de justificatif, vous pourrez tout de même déduire un forfait de 15 % du prix de vente. Attention, cette possibilité n’est possible qu’à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans.

 

Une autre astuce qui peut permettre d’échapper à l’imposition sur la plus-value de votre bien immobilier, consiste simplement à désigner le logement vendu comme résidence principale.

 

Mais attention, il faut être prudent avant d’utiliser cette astuce car l’administration fiscale vérifiera, justificatifs à l’appui, qu’il s’agit effectivement de votre résidence habituelle et effective.

 

D’autres exonérations sur la plus-value immobilière peuvent vous concerner :

 

La réalisation d’un projet de division est une opération qui peut se révéler complexe à concrétiser.

Pour bénéficier d’une étude de faisabilité d’une division de terrain, et chiffrer les coûts associés, VALDOR vous accompagne sur tout type de division de parcelle ou de propriété. Nous disposons d’une expertise et nous vous accompagnons tout au long des étapes du projet, depuis son étude jusqu’à sa concrétisation.

 

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