Acheter de l'immobilier neuf ? Les 10 conseils VALDOR !
Pour réussir et concrétiser un projet de construction, avec succès, des étapes incontournables comme le financement, le terrain, la rencontre avec le constructeur, la création de la maison, la signature du contrat, le crédit, le chantier, la réception et surtout service après-vente sont des points à anticiper...
Il convient en premier lieu de bien comprendre les questions techniques, financières et juridiques pour définir le projet que vous souhaitez et pouvez bâtir.
Il existe de nombreux points à creuser et à préparer. Un projet de construction amène de nombreuses questions sur quels sont les pièges à éviter, comment boucler le financement du terrain et de la maison, quels sont les droits et les garanties.
La question la plus importante : Acheter dans le neuf ou faire l'acquisition d'une maison dans l'ancien?
Il est également nécessaire de comprendre les différents contrats qui n’offrent pas les mêmes garanties. Les aspects techniques vont aussi avoir une importance, en particulier concernant l’architecture, les plans, les énergies...
Un projet de construction, c’est aussi le moment de se questionner sur vos besoins et vos envies, et de se projeter dans l'avenir.
Pour réussir à faire un choix éclairé entre l’acquisition d’une maison dans l’ancien ou se lancer dans un projet de construction, nous avons établi ce guide qui comprend les 10 conseils qui vont permettre de concrétiser votre projet.
Sommaire
- Quel budget pour un projet de construction ?
- Quels dispositifs pour financer son projet de construction ?
- Comment trouver un terrain à bâtir ?
- Quels partenaires pour être accompagné ?
- Comment choisir sa maison ?
- Quand signer le contrat de construction ?
- Comment obtenir un permis de construire ?
- Comment suivre et contrôler le chantier ?
- A quel moment je deviens propriétaire ?
- Quelles assurances et quelles garanties une fois la maison achevée ?
1 – Quel budget pour un projet de construction ?
Un projet de construction avec l’acquisition du terrain, comprenant la maison et tous les frais annexes, démarre à partir de 300 000 €.
Ce montant peut varier et connaît de grosses disparités selon la localisation, la surface du terrain, la complexité architecturale et les prestations de l’ouvrage.
Au moment de définir son budget, il est capital de de prendre en considération l'intégralité des coûts.. Il est en effet fréquent de sous-estimer tous les frais annexes et additionnels qui peuvent s’ajouter au coût de départ pour l’achat de la maison et du terrain.
Le budget de construction doit permettre d’aboutir à une maison prête à vivre, avec les extérieurs et le un jardin terminé.
Pour vous accompagner dans votre choix de terrain à bâtir, vous pouvez prendre contact avec un conseiller immobilier, qui saura vous aiguiller sur les secteurs à privilégier en fonction de votre budget.
2 – Quels dispositifs pour financer son projet de construction ?
Faire appel à un courtier en financement
Il est conseillé d’intégrer l’intégralité de votre projet (acquisition terrain, construction maison, travaux et aménagements) dans votre financement. Les taux d’intérêts seront toujours plus intéressants que d’avoir recours à d’autres financements comme par exemple un prêt à la consommation.
Avec l'évolution rapide des taux d’intérêts que nous connaissons en ce moment, nous conseillons d’anticiper le bouclage de votre dossier de prêt immobilier. Pour obtenir les meilleures conditions, nous recommandons de se rapprocher d’un courtier en crédit immobilier. Prenez rendez-vous le plus tôt possible pour échanger sur votre projet. Lors de cette première prise de contact, un budget sera établi sur la base de votre situation salariale et bancaire, de votre imposition, de votre situation personnelle, de votre épargne, de votre apport personnel….
A l’issue de ce rendez-vous, vous obtiendrez un accord de principe de financement pour votre projet de construction, que vous pourrez si nécessaire utiliser auprès de votre banque pour faire jouer la concurrence.
C’est donc suite à un rendez-vous avec votre banquier et/ou un courtier que vous pourrez connaître le budget disponible pour votre projet.
Limiter le nombre de prêts bancaires
Pour financer votre projet, vous pouvez choisir de souscrire un crédit pour le terrain à bâtir, puis, dans un second temps, un autre prêt pour la construction de la maison. Nous déconseillons cette solution puisque vous multiplierez les frais et les formalités bancaires.
L’idéal, est de souscrire un prêt global pour l’ensemble du projet. La banque vous débloquera dans un premier temps les fonds pour l’acquisiton du terrain, puis, dans un deuxième temps, elle financera le projet de construction de la maison.
Recours au prêt à taux 0%
En ces périodes de hausses significatives des taux d’intérêts pratiqués par les banques, pensez à vérifier si vous avez droit au prêt à taux 0% ou PTZ. Réservé aux familles qui achètent leur première résidence principale, en fonction de votre niveau de revenus, de la composition de votre famille et de l'adresse de votre projet.
Pensez aussi aux autres coups de pouce comme le prêt Action-Logement ou encore à la prime accession de 10 000 €, une subvention accordée par Action Logement.
2 – Comment trouver un terrain à bâtir ?
Plusieurs questions doivent être posée lorsque l’on démarre sa recherche de terrain : Localisation, proximité des écoles, services et transports, zone urbaine ou rurale…
En matière de foncier à bâtir, deux options sont possibles. Soit acquérir un terrain en lotissement, soit faire l’acquisition d’un terrain constructible individuel ou issu d’une division parcellaire.
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Terrain en lotissement
Faire l’acquisition d’un terrain en lotissement permet de s’assurer de trouver une parcelle constructible et viabilisée. L’aménagement du lotissement sera par ailleurs effectué par des professionnels qui apportent des garanties. A noter que les lotissements sont généralement régis par des règles d’urbanisme et d’aménagement que chaque lot doit respecter (matériaux, coloris, hauteur de faîtage, implantation de la maison, clôtures, arbres et haies).
Par conséquent, l’acquisition d’un terrain en lotissement ne vous apportera pas beaucoup de liberté dans l’architecture et l’implantation de votre projet.
Terrain constructible
Une autre option pour se lancer dans un projet de construction passe par l’achat d’une parcelle vendue par une agence immobilière.
Dans ce cas de figure, la parcelle pourra être vendue viabilisée ou non-viabilisée. Dans ce cas de figure, il faudra prévoir dans votre budget les frais de raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, etc.) et à l’assainissement collectif. Il est également conseillé de vérifier les possibilités de raccordement Internet.
Sur une parcelle individuelle, vous aurez plus de liberté sur votre construction par rapport à un lotissement.
Mais attention, il existe toutefois des limites en fonction des règles d’urbanisme applicables. Votre conseiller Immobilier saura vous éclairer sur les possibilités offertes par le Plan Local d’Urbanisme et les différents réglementations à prendre en compte dans la réalisation de votre projet.
Pour vous accompagner dans votre choix de terrain à bâtir, vous pouvez prendre contact avec un conseiller immobilier VALDOR, ou renseigner vos critères de recherche
La visite du terrain.
Que vous optiez pour un terrain en lotissement ou une parcelle individuelle, une visite du terrain est indispensable pour prendre connaissance de l’environnement.
Vous pourrez également vous renseigner sur les différents risques naturels et technologiques qui peuvent exister sur le terrain. Vous pouvez obtenir de précieuses infos sur les risques naturels et technologiques de votre terrain sur le site officiel www.georisques.gouv.fr
Pour bénéficier d’une étude de faisabilité d’un projet de construction en fonction des règles d’urbanisme, VALDOR vous accompagne sur tous vos projets de construction. Nous disposons d’une expertise et nous vous accompagnons tout au long des étapes du projet, depuis son étude jusqu’à sa concrétisation.
3 – Quels partenaires pour être accompagné ?
Constructeur de maison individuelle
Plus des deux tiers des maisons en France sont construites par des constructeurs de maison individuelle.
Passer par un constructeur permet de passer par un professionnel qui va prendre en charge l'ensemble de votre projet. Vous aurez l’avantage de n’avoir qu’un seul interlocuteur. Dès le démarrage du projet un coût définitif et des garanties de délais de livraison seront convenues avec le constructeur. Pour trouver le bon professionnel, la satisfaction de la clientèle mais surtout la présence, l’ancienneté et la notoriété de l’entreprise seront des gages de qualité. Attention également à la santé financière du constructeur que vous pouvez vérifier via les sites spécialisés. Enfin, privillégiez les entreprises de construction reconnues par un label qualité qui se sont engagés dans une démarche de certification NF Habitat ou NF Habitat HQE…
Pour aller plus loin, VALDOR vous présente son partenariat avec L'Immobilière VINCENT
Recours à un Architecte
L’architecte est un professionnel de la construction, il dispose des connaissances techniques qui permettront de satisfaire vos besoins pour la construction de votre maison. Il vous aidera pour l’établissement des plans ainsi que pour le choix des matériaux, mais également pour l’orientation de la maison et l’agencement des pièces. L’optimisation de l’espace est également son point fort, ce qui lui permet de vous proposer une maison parfaitement agencée et sans aucune perte d’espace. Un architecte peut d’avérer judicieux pour bénéficier de services personnalisés pour réaliser un logement personnalisé qui vous ressemble.
Vous êtes obligé de recourir à un architecte quand vous construisez une maison individuelle, dont la surface de plancher est supérieure à 150 m²
Les services d’un architecte se facturent à partir de 1 200 € du mètre carré. En p ;us de la conception de la maison, l’architecte peut-être en charge de sélectionner les entreprises et superviser le chantier, dans le cadre d'une mission complète.
4 – Comment choisir sa maison ?
En fonction du professionnel sélectionné pour vous accompagner sur votre projet, vous aurez le choix de choisir votre maison sur catalogue, ou de préférer une création sur-mesure
C’est surtout votre budget qui vous permettra de faire les bons arbitrages. En effet, les acquéreurs sont souvent amenés à faire des arbitrages pour faire entrer le projet de leur rêve dans leur enveloppe budgétaire.
Pour faire les bons choix, il faut s’orienter vers la solution offrant le meilleurs rapport qualité/prix en fonction des matériaux, équipements, options, mais aussi quels sont les services et les garanties apportés par le constructeur.
5 – Quand signer le contrat de construction ?
Une fois le projet de construction finalisé, vous pourrez signer votre contrat de construction d'une maison individuelle. Ce contrat doit spécifier plusieurs points clés du projet, dont la garantie de livraison à prix et délais convenus et la fixation d'un prix global forfaitaire et définitif.
Vous devrez débourser un premier acompte au moment de la signature du contrat.
Par la suite, la banque débloquera les fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux. A chaque étape, un contrôle du chantier pour s’assurer que les ouvrages ont bien été réalisés devra être effectué.
6 – Comment obtenir un permis de construire ?
Si vous faites appel à un professionnel, il s'occupera de toutes les démarches pour obtenir une validation de permis de construire. Le délai d’instruction d’un permis de construire par les services d’urbanisme de la mairie est dans le cas général de deux mois.
Si la construction se trouve sur un secteur protégé, des règles plus strictes seront à prendre en considération. De même, les délais d’instruction seront rallongés d’un mois. Pour la validation du permis de construire, il sera nécessaire au préalable obtenir l’avis favorable d’un architecte des Bâtiments de France (ABF). Sur ces zones, des règles plus contraignantes concernant la volumétrie, l’architecture, le type et les couleurs de matériaux devront intégrer le projet.
Pour faciliter le projet, étudiez la question en amont et faites-vous aider par un professionnel de l’immobilier pour comprendre les différentes règles d'urbanisme de la commune.
8 – Comment suivre et contrôler le chantier ?
La période de chantier constitue la phase la plus longue et la plus complexe du projet.
En moyenne, les travaux de construction vont durer de douze à dix-huit mois pour une construction traditionnelle.
Les différentes étapes du chantier passent par la préparation de la parcelle, poser les fondations puis procéder à l'élévation des murs. Vient ensuite la pose de la toiture et des ouvertures. A cette étape, la maison est considérée hors d’eau et hors d’air. Il sera ensuite possible de poursuivre le chantier avec les travaux d’aménagement à l’intérieur de la maison.
Pour suivre la progression du chantier, une visite est obligatoire lors de chaque appel de fonds. Il est également possible de se rendre sur le chantier en dehors de ces visites programmées, en planifiant des réunions de chantier avec votre constructeur.
Attention, même si vous êtes propriétaires du terrain, le constructeur est responsable du chantier de la maison pendant toute la durée des travaux. Vous n’avez donc en principe par la possibilité de vous rendre sur le chantier à votre guise, ni d’intervenir directement auprès des artisans qui travaillent sur votre maison.
9 – A quel moment je deviens propriétaire ?
Le chantier est terminé. C'est le moment de réceptionner la maison. Cette étape aura pour effet de vous transférer la responsabilité juridique au moment de la signature du le procès-verbal de réception du chantier.
Cette dernière étape consiste à vérifier que la maison est conforme au projet initial.
En cas de non-conformité, vous aurez la faculté d’émettre des réserves, ce qui pourra avoir pour conséquence un décalage dans la réception du chantier.
Après la réception du chantier et en dehors des réserves mentionnées dans le PV de réception, de nombreux constructeurs assurent un SAV après la livraison qui garantissent le parfait fonctionnement de tous les équipements de la maison avec parfois un ou deux ans de contrat d’entretien inclus.
10 – Quelles assurances et quelles garanties une fois la maison achevée ?
C’est au moment de la remise des clés que vous allez devenir véritablement propriétaire de votre maison, et en être juridiquement responsable. C’est à partir de ce moment qu’il faudra s’assurer contre tous les sinistres qui pourraient survenir (vols, dégradations, incendies, intempéries…) avec la souscription d’une assurance multirisque habitation.
Après la remise des clés, votre maison sera couvertes par les garanties suivantes:
La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année suivant la réception des travaux, indépendamment de leur importance ou de leur nature.
La garantie biennale, quant à elle, impose de procéder au remplacement de tout équipement défectueux au cours des deux années qui suivent la réception des travaux.
La garantie décennale, qui dure dix ans à compter de la réception des travaux, fait obligation au constructeur de faire réparer tout dommage qui compromettrait la solidité de la maison et de sa structure ou la rendrait inhabitable.
Enfin, pour être indemnisé rapidement en cas de dommages, il est fortement conseillé de souscrire à une assurance Dommages-Ouvrage. Cette assurance vous garantit contre tout dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à son usage d'habitation.
VALDOR vous accompagne sur tous vos projets immobiliers
VALDOR vous accompagne sur tous vos projets immobiliers sur les secteurs de Villefranche sur Saône, Belleville en Beaujolais, Anse, Trévoux, Neuville sur Saône, Montmerle, le Val de Saône, la Vallée de l’Azergues, les Monts d’Or, les Pierres Dorées et sur toute l’agglomération Lyonnaise.
