Politique du logement : le bilan du quinquennat à l’aube des législatives
Alors que les législatives approchent à grands pas, les problématiques relatives au logement semblent rester en retrait des débats politiques. De même, on les aborde trop peu sur le plan médiatique. Pourtant, ces questions sont essentielles et concernent une majorité de Français avec de réelles difficultés à plusieurs égards.
Aujourd’hui, nous vous proposons de revenir sur ce grand oublié qui, en cette période d’émulation politique, mérite selon nous toute l’attention de nos députés. Yannick SAUVIGNET, cofondateur du Groupe VALDOR nous partage son point de vue …
Un bilan très mitigé sur le plan du logement
À l’issue de ce quinquennat, force est de constater l’amertume des Français et des professionnels de l’immobilier quant aux questions de logement, trop souvent laissées au second plan.
De fait, les problématiques n’ont cessé de croître et le bilan aujourd’hui est plus que mitigé. En témoigne le récent communiqué de presse de la FNAIM qui pointe les nombreux échecs et lacunes sur ce terrain.
Pourtant il y a urgence, et maintenir cette inaction pourrait avoir de graves conséquences pour l’avenir. Il y a peu, le président de la Fédération Française du Bâtiment, Olivier Salleron, exhortait d’ailleurs le gouvernement à faire du logement une « grande cause nationale », craignant une « crise majeure » pour les années à venir.
Des objectifs loin d’être atteints sur le développement de l’offre immobilière
Alors qu’Emmanuel Macron nous promettait « un choc de l’offre pour le logement » en 2017, force est de constater que choc il n’y a pas eu. Bien au contraire, la pénurie s’est encore accrue !
En effet, le cap fixé de 500 000 constructions par an - constructions indispensables pour faire face à la croissance de la population - n’a jamais été atteint.
Aujourd’hui, nous recensons un déficit de plus d’un million de logements sur l’objectif fixé il y a 5 ans.
Une pénurie qui engendre bien des problèmes à commencer par l’inexorable hausse des prix de l’immobilier (faute d’habitats suffisants pour satisfaire la demande). Sans parler des difficultés rencontrées par les acquéreurs pour trouver un bien à la hauteur de leur espérance, avec une concurrence toujours plus forte en ville comme à la campagne.
Pour le secteur de la promotion immobilière, qui a perdu près d’un quart de son activité en 2020 avec un décrochage de la construction d’appartements neufs, la crise sanitaire a contribué au phénomène, mais est loin d’en être la seule responsable. La baisse du nombre de permis de construire octroyés par les maires et la complexification des règles d’urbanisme ont elles aussi nettement participé à cet amenuisement de l’offre.
À cela vient s’ajouter le rallongement des délais de production engendrés par la pénurie de main-d’œuvre et de matériaux, ainsi que les conséquences de la Guerre en Ukraine, qui a renforcé l’augmentation des coûts.
La qualité de la résidence principale en déclin
En conséquence directe de la pénurie d’offres et de la hausse des prix, les Français ne peuvent aujourd’hui plus aspirer à la même qualité d’habitat qu’hier. Un constat qui
semble être une fatalité, voire une nécessité, pour certains de nos représentants politiques, comme en témoigne les propos très critiqués de l’ancienne ministre Emmanuelle Wargon, qui annonçait la fin du rêve de la maison individuelle avec jardin, la qualifiant de "non-sens écologique, économique et social".
Pourtant à l’instar de leurs parents, les jeunes d’aujourd’hui cultivent encore largement ce rêve de devenir propriétaire et il serait délicat de les en priver.
Avec une augmentation du prix des biens pouvant aller de 30 à 40% sur ces 3 dernières années, c’est un vrai coup dur pour la classe moyenne qui doit s’endetter toujours plus pour acquérir des logements de surface et de qualité toujours moindre… Une forme d’injustice qui vient sacrifier toute une génération de primo-accédants, de moins en moins en mesure d’investir, à moins de revoir leurs ambitions à la baisse.
Si le Covid n’a fait qu’accélérer le phénomène, la principale cause de ce triste constat demeure l’inaction en faveur de la création de logements, alors que la population active et désireuse d’emménager continue à s’accroître. Un cercle vicieux qui avec l’inflation généralisée ne cesse renforcer la paupérisation de la population. Paupérisation qui entraîne toujours plus de monde vers les logements sociaux, avec une pression de plus en plus accrue sur ces derniers. En effet, les bailleurs sociaux voient désormais dans leur file d’attente des travailleurs qui jusqu’ici pouvaient facilement accéder au parc privé. Il y a donc un vrai glissement qui doit nous interpeler sur la situation.
Lourdeur administrative et complexification des règles : un frein pour le développement du parc immobilier
Comme évoqué plus tôt, le poids et la complexité des règles d’urbanisme tout comme la lenteur administrative contribuent en grande partie à cette stagnation qui bloque la construction de nouveaux logements.
Alors qu’il ne fallait généralement que 2 ou 3 mois pour obtenir un permis de construire, les délais se sont nettement allongés depuis 2 ans pour passer à une moyenne d’un an d’attente. Un ralentissement qui n’est pas sans impact et qui vient largement chambouler les projets immobiliers.
Autre constat : la mise en place des polices de l’urbanisme et la sévérité des services ADS (services d’Autorisation du Droit des Sols qui contrôlent, sanctionnent et taxent les propriétaires) viennent grandement complexifier les démarches et stoppent bien des initiatives pour les porteurs de projet.
À cela vient s’ajouter l’objectif “zéro artificialisation des sols” dont on parle trop peu et qui devient aujourd’hui un réel frein à la construction.
Cela s’illustre notamment à Anse avec le nouveau PLU, qui sera rendu exécutoire fin juin, et conduit à supprimer toutes les zones à urbaniser inscrites depuis 20 ans au profit de zones agricoles ou naturelles.
Au vu des nombreux blocages que cela engendre, il devient nécessaire d’adapter la définition du « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) en prenant en compte la mise en œuvre d'opérations d'aménagement durables et de projets qui respectent l'environnement.
Face à tant de complexité, les maires, qui ont actuellement les pleins pouvoirs sur ces questions, semblent de plus en plus frileux vis-à-vis des nouveaux projets, sans parler de la mauvaise image des “maires bâtisseurs” qui vient renforcer le phénomène.
Le fait de doter les intercommunalités de plus de pouvoirs en matière d’urbanisme pourrait contribuer à apaiser la situation et de nombreux professionnels s’accordent à dire qu’il y a une vraie réflexion à mener dans ce sens…
Gouvernement provisoire : une absence de portefeuille logement qui en dit long …
Si l’ancien gouvernement avait déjà fait des vagues après les propos polémiques de la ministre Emmanuelle Wargon sur la maison individuelle, celui d’Élisabeth Borne semble réitérer avec un nouveau faux pas sur le terrain de l’habitat.
En effet, le logement, pourtant si important, apparaît comme le grand orphelin de ce gouvernement provisoire puisqu’aucun ministère ne lui a été attribué pour le moment.
Un choix surprenant qui n’a pas manqué de faire réagir dans la filière du bâtiment et de l’habitat, déjà échaudée par le peu de considération reçue lors du premier quinquennat.
Et si le gouvernement nous explique que ces questions seront incluses dans le portefeuille de la ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (avec des secrétaires d’État qui devraient être nommés pour les piloter), cela envoie néanmoins un mauvais signal à la profession…
Pour conclure, il est urgent d’agir contre ces lacunes trop nombreuses et que nos représentants politiques prennent la mesure de la gravité de la situation.
Il y a de vrais travaux de réflexion à mener, et les professionnels de l’immobilier et du bâtiment ne manquent pas d’idées pour renverser cette tendance. En témoigne le récent manifeste du Groupe Se Loger - Meilleurs Agents (AVIV), réalisé en collaboration avec Opinion WAY, qui dresse 10 priorités pour le logement développées à travers 65 propositions issues d’une réflexion collégiale. Des idées qui mériteraient grandement d’être exploitées pour réinventer une politique du logement efficiente.
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