Pourquoi investir dans l'immobilier locatif et comment réussir son projet ?

Investir dans l'immobilier locatif consiste à acquérir un bien dans l'optique de le mettre en location, et ce, dans le but de percevoir des revenus complémentaires sous forme de loyers

Ce type d'investissement peut s'avérer très avantageux dès lors que l'acquéreur anticipe suffisamment l'ensemble des paramètres et qu'il s'entoure des bons professionnels.

Pour cet article, nous nous sommes entretenus avec Simon Douvier, gérant de la régie du VALDOR. Il nous dévoile tous les points forts de l'investissement locatif et vous partage ses conseils pour réussir votre projet.

L'investissement immobilier locatif, une vraie opportunité pour les acquéreurs.

L'intérêt principal de ce type d'investissement est de permettre aux propriétaires de se dégager des revenus complémentaires à plus ou moins long terme.

Dans la majorité des cas, lorsque l'on investit dans un bien à louer, la pleine jouissance des revenus se fait a posteriori, lorsque le bailleur arrive à l'échéance du remboursement de son crédit, à moins bien sûr que ce dernier n'en ait pas eu besoin.

Ainsi, nombreux sont ceux qui font cette démarche dans l'optique de préparer leur avenir et notamment leur retraite. Une démarche d'autant plus importante si l'on considère que le montant des retraites devrait inéluctablement baisser dans les prochaines décennies.

Investir dans un bien locatif est donc un bon moyen d'anticiper pour éviter de subir à terme une baisse de niveau de vie. Bien préparé, cela peut même permettre d'augmenter ses revenus dans certains cas.

Un autre avantage du placement immobilier peut aussi être l’avantage fiscal avec des dispositifs de défiscalisation intéressants pour les acquéreurs. En effet, l'État incite les Français à investir en proposant des réductions / crédits d'impôts sur le revenu. Comme pour tout investissement, si c'est un vrai plus, cela ne doit en revanche pas être la motivation première. Il faut plutôt le considérer comme la « cerise sur le gâteau ».

Enfin, le fait de pouvoir capitaliser avec l'argent de ses locataires est un vrai atout, puisqu'une fois le bien acquis grâce au prêt de la banque, c'est ensuite le locataire qui, en versant ses loyers, va permettre de rembourser l'emprunt. Arrivé à l'échéance du crédit, le bien aura été totalement ou partiellement financé par les loyers et l'acquéreur aura ainsi créé un capital avec l'argent versé par ses locataires.

Ce type de placement permet donc de se constituer un capital important avec peu d'investissement à l'origine.

Dans quelle situation peut-on faire ce genre d'investissement ?

L'investissement immobilier locatif est accessible dans de nombreux cas de figure et pour tous types de revenus, à condition de présenter une situation financière stable, avec des revenus assurés sur le long terme. Le niveau de revenu n'est pas forcément un frein dans la mesure où il existe une grande diversité de biens pouvant faire l'objet d'une location : appartement, place de parking, immeuble entier, maison, entrepôt, terrain... Les prix à l'acquisition sont donc eux aussi très variés.

En revanche, ceci ne sera pas adapté pour ceux dont la situation est précaire avec des revenus incertains. En effet, si un investissement immobilier présente de nombreux avantages, il y aura toujours une part de risque, comme pour tout autre placement.

Il est donc important de toujours avoir un matelas de sécurité pour subvenir aux éventuels besoins, notamment en cas de problème sur le bien (des travaux à effectuer par exemple). Avoir une épargne de précaution adaptée et destinée à son entretien et aux possibles aléas de la vie est donc vivement recommandé.

Comment réussir son projet d'investissement immobilier locatif et en tirer de vrais bénéfices ?

Bien choisir le bien et son emplacement

Pour un projet efficace, il faut s'intéresser à un certain nombre de critères déterminants, à commencer par la localisation du bien.

Acheter le bon bien au bon endroit doit être l'une des priorités de l'acquéreur. Par exemple, là où l'acquisition d'un entrepôt à côté d'une bretelle d'autoroute peut être intéressante, celle d'une maison avec jardin au même emplacement est, à l'inverse, un pari très risqué.

Il est donc important de s'intéresser au profil des locataires potentiels. Un T4 adapté à une vie de famille ou à une collocation devra de préférence se situer à proximité des transports en commun, d'une école ou d'une université par exemple.

Le type de bien est également un aspect important, sachant notamment que les petits appartements se louent plus cher.

Prévoir un solide montage financier

Un autre point essentiel à prendre en compte est le plan de financement global de l'acquisition. En effet, il ne faut surtout pas négliger le montage financier et faire en sorte que l'investissement soit indolore, c'est-à-dire qu'il pèse le moins possible sur les finances de l'acquéreur. Il faut qu'il puisse se faire oublier et ne lui mette pas une pression financière au quotidien. Avoir des mensualités suffisamment longues permettra qu'elles soient au maximum absorbées par le loyer par exemple.

Étudier le régime et l'incidence fiscale

L'acquéreur doit également se renseigner en amont sur le régime fiscal qui va être appliqué à l'investissement locatif, car les revenus générés seront ensuite fiscalisés. Il est essentiel de l'anticiper, au risque d'avoir de mauvaises surprises au moment de la déclaration fiscale.

L'incidence fiscale va dépendre de plusieurs critères : location meublée ou non , de courte ou de longue durée, etc. Tout ceci doit donc être préparé en connaissance de cause, dès le début du projet.

Se faire accompagner par des professionnels

Pour le choix du bien comme pour le montage du projet, il est essentiel de pouvoir s'entourer de professionnels de confiance qui vous aideront à prendre les meilleures décisions et à effectuer l'ensemble des démarches. Vous vous garantirez ainsi un investissement plus serein, un précieux gain de temps et une vraie tranquillité d'esprit quant à la gestion du bien.

Vous appuyer sur une agence pour la gestion du bien locatif permettra par ailleurs de vous aider à trouver les bons profils de locataires et donc une solution pérenne. En effet, plus le bien sera adapté au profil retenu, plus la location a de chance de tenir sur la durée et moins il y aura de périodes d'interruption du loyer. Trouver cette adéquation parfaite entre le candidat locataire et le bien fait justement partie des qualifications de l’administrateur de biens.

Enfin, l'avantage de s'appuyer sur une agence comme la nôtre est également qu'elle donne accès à la garantie loyer impayé (inaccessible aux seuls particuliers) qui assure au propriétaire de percevoir la somme qui lui est due en cas de défaillance du locataire, ce qui est un gage de sérénité supplémentaire non négligeable.

Pour tout projet d'investissement locatif ou pour tout complément d'information, n'hésitez pas à vous rapprocher de nos agences en nous contactant par email ou par téléphone au 04 74 07 00 30.