Les points à vérifier lors d’un achat immobilier : Votre guide complet pour un achat réussi

L'achat d'un bien immobilier est souvent l'un des investissements les plus importants de la vie. Pour éviter les mauvaises surprises, il est crucial de bien se préparer et de connaître les principaux points à vérifier avant de signer un compromis de vente. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur, voici un guide des éléments clés à examiner pour un achat immobilier en toute sérénité.

1. L’emplacement : un critère incontournable

L’adage « emplacement, emplacement, emplacement » est bien connu dans l’immobilier, et pour cause. Le lieu où se trouve un bien influence non seulement la qualité de vie mais aussi sa valeur à long terme.

Quartier : Renseignez-vous sur l’ambiance du quartier, ses services (commerces, écoles, transports, etc.), et son dynamisme. Le secteur est-il en plein essor ou en déclin ?
Accessibilité : La proximité des transports publics, des axes routiers et des commodités est un atout majeur pour valoriser votre bien.
Projet d’urbanisme : Vérifiez auprès de la mairie les futurs projets (routes, constructions, zones commerciales) qui pourraient avoir un impact sur l’attractivité de la zone.

Lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier, l'état du quartier est un critère aussi important que le bien lui-même. Un logement parfait dans un quartier inadapté peut rapidement perdre de son attrait. Faire un état des lieux approfondi du quartier vous permet de mieux connaître son environnement, ses avantages et ses inconvénients, et de prendre une décision éclairée. Voici les principaux points à analyser pour bien évaluer un quartier avant d’acheter.

Accessibilité et transports

L'accessibilité est un critère déterminant, notamment si vous devez vous rendre au travail quotidiennement ou si vous souhaitez que le bien soit bien connecté pour une revente future.

Proximité des transports en commun : Vérifiez la présence de lignes de bus, tramways, métros ou gares à proximité. Plus le bien est bien desservi, plus il est attractif.
Accès routier : Pour les automobilistes, la proximité des grands axes routiers ou autoroutes est un avantage. Mais attention au bruit si le bien est trop proche de ces voies.
Modes de déplacement doux : Évaluez les infrastructures pour les piétons et les cyclistes (pistes cyclables, zones piétonnes), surtout si vous privilégiez des modes de transport plus écologiques.

Commodités et services de proximité

Un quartier agréable est souvent un quartier où les commodités sont accessibles à pied ou à une courte distance en voiture.

Commerces : Supermarchés, boulangeries, pharmacies, boucheries, ou épiceries fines. Plus il y a de commerces de proximité, plus la qualité de vie sera facilitée.
Écoles et crèches : Si vous avez des enfants, la proximité d’établissements scolaires (écoles, collèges, lycées) est un critère important. Informez-vous sur leur réputation et leur classement.
Services publics : Renseignez-vous sur la présence de services tels que la poste, les banques, ou encore des infrastructures médicales (hôpitaux, cliniques, cabinets de médecins).
Espaces verts : Si vous aimez les balades, le sport en plein air, ou si vous avez des enfants, la présence de parcs, jardins publics, ou pistes de promenade est un atout.

Ambiance et qualité de vie

Visiter un quartier à plusieurs moments de la journée et de la semaine vous permet d’évaluer son ambiance générale.

Vie de quartier : Promenez-vous dans le quartier pour observer les habitants et l’ambiance. Est-ce un quartier dynamique ou plutôt calme ? L’endroit correspond-il à votre style de vie ?
Sécurité : Informez-vous sur le taux de criminalité dans le quartier. Vous pouvez consulter les rapports de sécurité auprès de la mairie ou vous renseigner auprès des habitants. Les plateformes en ligne et les groupes de réseaux sociaux peuvent aussi être de bonnes ressources.
Nuisances : Bruit, pollution, mauvaise odeur... Visitez le quartier à différents moments (matin, soir, week-end) pour voir s'il y a des nuisances spécifiques (bar animé, trafic routier, construction en cours).

Dynamisme économique et évolution du quartier

Il est crucial de connaître le potentiel d’évolution d’un quartier, notamment si vous envisagez un investissement.

Projets d'urbanisme : Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir quels sont les projets en cours ou à venir (nouvelles infrastructures, zones commerciales, quartiers en développement). Un quartier en pleine transformation peut être un excellent investissement.
Taux de vacance : Un grand nombre de logements vacants ou à vendre dans un quartier peut être un mauvais signe. Il peut signaler un manque de demande ou des problèmes locaux.
Attractivité économique : La présence d’entreprises, de bureaux et d’emplois dans la région est un signe positif, car cela attire des travailleurs et des résidents potentiels, ce qui peut stimuler la demande immobilière.

Avis des habitants et des experts

Pour avoir une vision plus précise de la vie dans le quartier, rien de mieux que de discuter avec ceux qui y vivent déjà.

Avis des habitants : N’hésitez pas à parler aux résidents locaux pour connaître leur opinion sur le quartier. Ils pourront vous donner des informations précieuses sur la vie quotidienne, les avantages et les inconvénients.
Forums et réseaux sociaux : Consultez les groupes locaux sur les réseaux sociaux ou les forums en ligne. Les habitants y échangent souvent sur la qualité de vie, les projets à venir et les problématiques du quartier.

2. L’état général du bien

Que vous achetiez un appartement ou une maison, l’état général du bien est un point crucial à vérifier.

L'état du bâtiment : Examinez attentivement la façade, le toit, les fondations, et les éventuels signes de détérioration. En cas de doute, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour une inspection approfondie.
Intérieur : Soyez attentif à l’état des installations électriques, de la plomberie, du chauffage et des menuiseries (fenêtres, portes). Ces éléments peuvent représenter des coûts importants si des travaux sont nécessaires.
Diagnostic technique : Consultez les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, termites, etc.) qui vous donneront une idée précise de l'état du bien.

Lorsque vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de vérifier son état général avant de prendre une décision. Un bien peut paraître séduisant en surface, mais il est crucial d’inspecter les aspects techniques et structurels pour éviter les mauvaises surprises. Voici les points clés à vérifier pour évaluer correctement l’état d’un bien immobilier.

L’état de la structure et des fondations

La première étape consiste à vérifier l’intégrité structurelle du bâtiment. Une mauvaise structure peut entraîner des réparations coûteuses.

Murs et façades : Vérifiez s'il y a des fissures, notamment autour des fenêtres et des portes. Des fissures importantes peuvent être un signe de problème structurel.
Toiture : Une toiture en mauvais état peut entraîner des infiltrations d'eau. Demandez à voir le toit et vérifiez si des tuiles sont manquantes ou cassées, ou si la couverture est usée.
Sous-sol et fondations : Si le bien a un sous-sol, vérifiez s’il y a des signes d’humidité ou de moisissures, et inspectez les fondations pour déceler toute fissure.

L’isolation thermique et phonique

L’isolation joue un rôle clé dans le confort d’un logement et peut avoir un impact direct sur vos dépenses énergétiques.

Isolation des murs et des fenêtres : Vérifiez si les fenêtres sont en simple ou en double vitrage. Le double vitrage offre une meilleure isolation thermique et phonique. Évaluez également l'isolation des murs et des combles (surtout dans les maisons) pour réduire les déperditions de chaleur.
Performance énergétique : Consultez le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du bien, un document obligatoire qui indique sa consommation énergétique. Une bonne performance énergétique réduit les coûts de chauffage et améliore le confort.
Isolation phonique : Si vous achetez un appartement, assurez-vous que l’isolation phonique est suffisante pour éviter les nuisances sonores entre les étages ou les logements voisins.

L’état des installations électriques et de plomberie

Les installations électriques et de plomberie sont des éléments techniques essentiels qui peuvent générer des coûts importants en cas de problème.

Installation électrique : Demandez si l'installation électrique est conforme aux normes actuelles (norme NF C 15-100 en France). Un tableau électrique vétuste ou des prises électriques en mauvais état peuvent nécessiter une mise aux normes.
Prises de terre et disjoncteur : Vérifiez la présence de prises de terre dans chaque pièce et la qualité du disjoncteur général. L’absence de ces éléments peut poser des risques pour la sécurité.
Plomberie : Testez la pression de l'eau dans les robinets et la douche pour vous assurer qu'elle est suffisante. Vérifiez également les conduites d'eau pour repérer d’éventuelles fuites ou signes de corrosion, et inspectez les équipements comme la chaudière ou le chauffe-eau pour voir s’ils sont récents et en bon état.

L’état des revêtements et finitions

Les finitions du bien (sols, murs, plafonds) peuvent nécessiter des rénovations ou rafraîchissements, mais elles donnent aussi des indications sur l’entretien général du bien.

Sols : Inspectez les sols pour déceler des signes d’usure ou des problèmes (parquet qui grince, carrelage fissuré, moquette tachée). Des rénovations peuvent être nécessaires selon votre goût.
Murs et plafonds : Les fissures dans les murs intérieurs ou le plafond peuvent être des signes de mouvements structurels ou de vieillissement. Assurez-vous que les murs ne montrent pas de signes d’humidité ou de moisissures.
Peintures et papiers peints : Vérifiez l’état des peintures ou des papiers peints. Même s’il est facile de les remplacer, cela peut ajouter des coûts de rénovation à votre projet.

Vérifier la conformité des travaux réalisés

Comment vérifier que tous les travaux réalisés ont été déclarés avant un achat immobilier ?

Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel de vous assurer que tous les travaux réalisés ont été correctement déclarés auprès des autorités compétentes. En effet, des travaux non déclarés ou non conformes peuvent entraîner des problèmes juridiques et financiers après l'achat, comme des amendes, l’obligation de régulariser ou même de démolir certaines constructions. Voici les étapes à suivre pour vérifier la régularité des travaux avant d'acheter un bien immobilier.

Demander les permis et autorisations de travaux

Avant d’acheter un bien, la première étape est de demander au vendeur les permis de construire et autorisations d'urbanisme relatifs aux travaux qui ont été réalisés. Les travaux importants nécessitent souvent une déclaration ou un permis, tels que :

Permis de construire : Obligatoire pour les constructions neuves, les extensions importantes ou les changements de destination (par exemple, transformer un garage en pièce d'habitation).
Déclaration préalable de travaux : Pour les travaux de moindre envergure comme la modification de l’aspect extérieur (changement de fenêtres, ravalement de façade, etc.) ou des extensions inférieures à une certaine taille.

Ces documents doivent être conservés par le propriétaire et peuvent être demandés pour vérifier que tous les travaux ont été effectués dans les règles.

Consulter le cadastre et les archives de la mairie

Si le propriétaire ne dispose pas des documents nécessaires ou si vous souhaitez avoir une confirmation, vous pouvez consulter les archives du cadastre ou le service urbanisme de la mairie où se situe le bien. Voici les étapes à suivre :

Consulter le plan cadastral : Ce document vous permettra de vérifier les limites de la propriété et de repérer les extensions qui auraient pu être réalisées sans déclaration. Vous pouvez le consulter en ligne ou directement à la mairie.
Vérifier les autorisations d’urbanisme délivrées : Rendez-vous au service urbanisme de la mairie pour demander une copie des permis de construire et déclarations préalables associés au bien. Les permis sont publics et consultables par toute personne intéressée.

Comparer les descriptions et les plans du bien

L’une des façons les plus simples de vérifier si les travaux ont été déclarés est de comparer l'état actuel du bien avec les plans d'origine fournis lors de la construction initiale ou d'un achat précédent. Si le bien a été agrandi ou modifié (ajout de vérandas, agrandissements, réaménagements intérieurs, etc.), ces modifications doivent apparaître dans les plans officiels.

Comment vérifier les plans :

Demandez les plans d’origine au propriétaire. S’il s’agit d’une maison ancienne, ces documents peuvent avoir été modifiés plusieurs fois, mais chaque modification doit correspondre à des déclarations préalables ou à des permis de construire.
Demandez au notaire de vérifier que les modifications sont mentionnées dans les documents de propriété. Les actes notariés peuvent inclure des mentions relatives aux travaux réalisés et aux autorisations obtenues.

Inspecter les travaux dans le cadre des diagnostics immobiliers

Lors de la vente, plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés, notamment pour évaluer l’état du bien. Certains de ces diagnostics peuvent vous aider à repérer des travaux non déclarés ou des modifications réalisées sans autorisation.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il peut indiquer si des modifications importantes, comme l’isolation ou le chauffage, ont été faites récemment.
Diagnostic électricité et gaz : S’il y a eu des changements majeurs dans ces installations (comme l'ajout de nouvelles pièces), ces travaux devraient figurer dans les diagnostics. Si des changements importants ont été faits sans mise à jour des installations, cela peut soulever des questions sur la conformité des travaux.

Exiger les factures des travaux réalisés

Le vendeur doit être en mesure de fournir des factures ou des attestations des artisans ou entreprises ayant réalisé les travaux. Ces documents permettent de vérifier que les travaux ont été effectués par des professionnels et non par des particuliers sans expérience, et que les travaux respectent les normes en vigueur.

Que vérifier sur les factures :

Les dates des travaux et le type de travaux réalisés.
Les détails concernant les entreprises ou les artisans qui ont effectué les travaux.
La garantie décennale si les travaux sont récents (moins de 10 ans). Cette assurance couvre les malfaçons pouvant affecter la solidité du bâtiment ou le rendre impropre à son usage.

Vérifier la conformité auprès du notaire

Le notaire joue un rôle clé dans la sécurisation de la transaction immobilière. Lors de la signature du compromis ou de l'acte de vente, il s'assurera que toutes les déclarations d'urbanisme et les permis de construire ont été obtenus pour les travaux réalisés.

Demandez une vérification complète des autorisations : Le notaire peut se rapprocher de la mairie pour vérifier que tous les travaux déclarés sont conformes aux réglementations en vigueur. Cela peut inclure la validation de permis de construire, de déclarations préalables, et d’éventuelles mises en conformité.
Assurez-vous que les servitudes ou contraintes sont respectées : Par exemple, des constructions sans permis peuvent empiéter sur des servitudes de passage ou de vue, créant des conflits juridiques potentiels.

Examiner les risques de régularisation ou de démolition

En cas de travaux non déclarés ou non conformes, l’acheteur peut être tenu responsable de la régularisation après l’achat. Voici ce que cela peut impliquer :

Amendes : Si des travaux importants ont été réalisés sans autorisation, vous pourriez être passible d’une amende. Ces amendes peuvent être lourdes, en fonction de la nature et de l’ampleur des travaux.
Obligation de régulariser : Vous pourriez être obligé de déposer une demande de permis de construire pour régulariser les travaux, avec le risque que celui-ci ne soit pas accepté si les travaux ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
Démolition : Dans les cas extrêmes, des constructions non déclarées peuvent faire l'objet d'une obligation de démolition si elles sont jugées non conformes ou en violation des règles locales.

Conclusion

Avant de vous engager dans l'achat d'un bien immobilier, il est crucial de vérifier que tous les travaux réalisés ont été déclarés et conformes aux réglementations en vigueur. Entre la consultation des permis de construire, l'examen des diagnostics immobiliers, et les vérifications par le notaire, plusieurs étapes permettent de sécuriser votre acquisition. Si vous avez des doutes, il est toujours préférable de demander une expertise supplémentaire pour éviter les litiges futurs. Chez VALDOR Immobilier, nous nous assurons que chaque transaction est sécurisée et que nos clients achètent en toute transparence.

4. Le financement et votre capacité d’emprunt

Avant de vous engager, assurez-vous d’avoir une vision claire de votre capacité d’emprunt et des conditions de financement.

Capacité d’emprunt : Faites une simulation auprès de votre banque ou d’un courtier pour savoir combien vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de votre apport personnel et de la durée du prêt.
Taux d’intérêt et assurances : Comparez les offres de crédit et soyez attentif aux taux d’intérêt, mais aussi aux conditions d’assurance emprunteur, qui peuvent varier significativement d'un établissement à l'autre.
Prêt à taux zéro (PTZ) : Si vous êtes éligible, le PTZ peut constituer un coup de pouce important pour financer votre bien.

Comment évaluer sa capacité d’emprunt avant de se lancer dans une acquisition immobilière ?

Acheter un bien immobilier est une étape importante, souvent financée par un emprunt. Pour éviter les mauvaises surprises et être certain de pouvoir assumer votre projet, il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt avant de vous lancer. Cette évaluation vous permettra de connaître la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, charges, et de la durée du crédit envisagé. Voici les principaux éléments à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Comprendre la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond au montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour financer l’achat de votre bien immobilier. Elle est calculée en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée de remboursement et des taux d’intérêt. L'objectif est de s'assurer que vous pourrez rembourser votre prêt sans mettre en péril votre situation financière.

Calculer le taux d’endettement

Le taux d’endettement est un critère fondamental utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement. En général, il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance comprise.

La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement=(Total des charges mensuellesRevenus nets mensuels)×100

Exemples de charges à inclure :

Remboursements de crédits en cours (prêt à la consommation, auto, etc.).
Loyers si vous possédez d'autres biens en location.
Charges récurrentes (pension alimentaire, etc.).

Exemples de revenus à inclure :

Salaires nets (avant impôts).
Revenus complémentaires (loyers perçus, revenus fonciers, pensions, etc.).

Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, la banque pourra juger votre situation financière risquée, et vous risquez de voir votre demande de prêt refusée.

Calculer la mensualité maximale de votre emprunt

En fonction de votre taux d’endettement, vous pouvez déterminer la mensualité maximale que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt immobilier. Cette mensualité ne doit pas excéder 35 % de vos revenus nets.

Exemple de calcul :

Si vos revenus nets mensuels sont de 3 000 €, la mensualité maximale que vous pouvez allouer à votre crédit immobilier est de :

3000×0,35=1050€ par mois.

Prendre en compte la durée du prêt

La durée du prêt influence directement le montant de vos mensualités. Plus la durée du crédit est longue, plus les mensualités seront faibles, mais le coût total du crédit sera plus élevé en raison des intérêts accumulés.

Les prêts immobiliers sont généralement accordés sur des périodes allant de 15 à 30 ans. Voici comment la durée peut impacter vos mensualités :

Prêt sur 20 ans : Les mensualités seront plus élevées, mais vous rembourserez votre emprunt plus rapidement.
Prêt sur 25 ou 30 ans : Vos mensualités seront plus faibles, mais le coût total du crédit sera plus élevé en raison des intérêts supplémentaires.

Tenir compte du taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est l’un des principaux facteurs qui influent sur votre capacité d’emprunt. Les taux peuvent varier en fonction de plusieurs critères : durée du prêt, profil de l'emprunteur, ou conjoncture économique.

Même une légère variation du taux d’intérêt peut avoir un impact significatif sur le montant total du crédit et sur vos mensualités. Par exemple, une augmentation de 0,5 % peut augmenter vos mensualités de manière significative, surtout sur un prêt à long terme.

Comparer les offres de taux :

Il est recommandé de comparer les offres de plusieurs banques ou de faire appel à un courtier pour obtenir le meilleur taux possible.

Prendre en compte les frais annexes

En plus du montant du bien immobilier et des mensualités de remboursement, plusieurs frais annexes doivent être pris en compte dans votre calcul de capacité d’emprunt :

Frais de notaire : Environ 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien neuf.
Frais de garantie : Hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD), ou caution bancaire.
Assurance emprunteur : Obligatoire pour garantir le prêt en cas de décès, invalidité, ou incapacité de remboursement. Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre âge et de votre état de santé.
Frais de dossier : Ils varient selon les établissements bancaires.

Tous ces frais doivent être intégrés dans votre budget global.

L’apport personnel : un atout pour augmenter sa capacité d’emprunt

L’apport personnel correspond à la somme que vous êtes prêt à investir dans le projet sans recourir au crédit. Il est généralement recommandé d’avoir un apport d’environ 10 à 20 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et les frais annexes.

Plus votre apport est important, plus vous pouvez emprunter facilement, car il réduit le risque pour la banque. Un apport personnel significatif peut également vous permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt.

Simuler sa capacité d’emprunt

Pour avoir une estimation précise de votre capacité d’emprunt, il est recommandé d’utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne. Ces outils permettent de calculer rapidement la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de la durée du prêt, et du taux d’intérêt.

Voici les éléments à renseigner dans un simulateur :

Vos revenus mensuels nets.
Vos charges mensuelles (crédits en cours, etc.).
Le montant de l’apport personnel.
La durée du prêt envisagée.
Le taux d’intérêt moyen du marché.
Le coût de l’assurance emprunteur.

Ces simulations vous donneront une idée du budget que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier.

6. Les aspects juridiques et administratifs

L’acquisition d’un bien immobilier s'accompagne de formalités administratives et juridiques qu'il est crucial de comprendre.

Cadastre et servitudes : Le cadastre vous renseigne sur les limites du terrain et les éventuelles servitudes (passages, droits de vue) qui pourraient impacter votre jouissance du bien.
Titre de propriété : Assurez-vous que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien et qu’il n’existe pas de litiges en cours (hypothèque, droit de préemption, etc.).
Permis de construire : Si des travaux importants ont été réalisés, vérifiez que ceux-ci ont bien fait l’objet des autorisations nécessaires (permis de construire, déclaration préalable).

7. Les perspectives de revente

Enfin, pensez à l’avenir. Même si vous achetez pour y vivre, il est toujours intéressant d’anticiper la revente.

Potentiel de valorisation : Le bien est-il situé dans une zone où la demande est forte ? Le quartier est-il susceptible de se valoriser dans les prochaines années grâce à de nouveaux aménagements ou à des projets d’infrastructure ?
Facilité de revente : Un appartement avec un bon emplacement, des prestations de qualité et bien entretenu se revendra plus facilement. Soyez attentif à ces critères dès l'achat.

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier est une aventure excitante mais qui nécessite d'être bien préparé. En vérifiant ces différents points avant de vous engager, vous minimiserez les risques et ferez un investissement en toute confiance. N'oubliez pas que l'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier est essentiel pour vous guider dans toutes les étapes de votre achat.

Chez VALDOR Immobilier, nous sommes à votre disposition pour vous aider à trouver le bien qui correspond à vos attentes et à vous accompagner dans toutes les démarches jusqu’à la signature. Contactez-nous pour une première visite ou une estimation gratuite de votre futur projet !

Retour