Acheter un bien avec un DPE F ou G : Bonne ou mauvaise affaire ?

La révolution énergétique est en route entrainant avec elle une mutation du marché immobilier

Le DPE existe depuis presque vingt ans, mais l’attention portée à la performance énergétique des logements ne cesse de croître, notamment avec la pression des nouvelles réglementations environnementales.

Dans ce contexte, acheter un bien classé F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) peut sembler risqué. Pourtant, il ne faut pas tirer de conclusion hâtive : ce type de bien peut aussi représenter une véritable opportunité, à condition d’être bien conseillé.

Dans cet article, nous faisons le point sur ce qu’est le DPE, les implications d’un classement F ou G, les responsabilités de l’agent immobilier, et les critères à évaluer pour transformer une "passoire thermique" en investissement intelligent.

Le DPE, c’est quoi exactement ?

Document obligatoire pour toute vente ou location

Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement. Il donne une estimation de la consommation d’énergie du bien ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre.

Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, c’est-à-dire que l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur ou du professionnel si les informations sont erronées.

Le classement va de A (très performant) à G (extrêmement énergivore), avec une double étiquette :

Que dit la réglementation ?

Pour les transactions

Il n’existe aujourd’hui aucune restriction pour la vente d’un bien immobilier quelque soit le résultat de son diagnostic énergétique. En revanche, un audit énergétique peut-être nécessaire dans certaines situations.

L’audit énergétique est un diagnostic technique détaillé, plus complet que le DPE. Il propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique d’un bien, avec un parcours de rénovation en plusieurs étapes, jusqu’à atteindre une classe B.

Il est obligatoire dans certains cas depuis la loi Climat et Résilience (2021), pour renforcer l'information de l’acheteurlors de la vente de logements très énergivores.

Cela concerne uniquement les logements en monopropriété. Les appartements en copropriété ne sont pas concernésà ce stade (sauf cas particuliers).

Pour la location

Depuis 2023, des restrictions ont été mises en place pour la mise en location. Voici un rappel du calendrier réglementaire concernant la location de passoires thermiques en France :

Outils et conseils pratiques pour l’acheteur

Voici quelques étapes-clés à suivre si vous êtes intéressé par un bien F ou G :

1. Analyser le DPE en détail : comprendre les faiblesses exactes du bien

2. Demander un audit énergétique si besoin (en particulier pour les maisons)

3. Demander des devis travaux avant d’acheter

4. S’assurer de l’éligibilité aux aides

5. Évaluer le coût global du projet (achat + travaux)

6. Se projeter dans 5 à 10 ans : que vaudra ce bien une fois rénové ?

Passoire thermique ou pépite cachée ?

Pourquoi acheter un bien classé F ou G peut inquiéter?

Nous constatons généralement que pour beaucoup d’acheteurs, un DPE défavorable est perçu comme un frein majeur à l’achat, et ce à juste titre dans certains cas :

• Des coûts énergétiques élevés
  Un logement F ou G peut engendrer des factures de chauffage deux à trois fois plus élevées qu’un logement bien isolé.

• Des travaux souvent inévitables
  Pour améliorer le classement énergétique, des rénovations s’imposent (isolation, fenêtres, chauffage…), avec des budgets qui peuvent grimper à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

• Des contraintes légales croissantes
  Depuis 2023, les logements classés G sont progressivement interdits à la location, un calendrier qui s’étendra aux F, puis aux E. Cela peut freiner tout projet d’investissement locatif non anticipé.

Mais pourquoi cela peut aussi être une bonne affaire

Le rôle du professionnel de l’immobilier est de faire de la pédagogie sur la lecture du DPE, et de montrer quelles peuvent-être les opportunités dans l’achat d’un bien avec un mauvais diagnostic.

En effet, un bien énergivore peut être un excellente opportunité pour certains profils d’acheteurs, notamment avec l’éclairage d’un professionnel.

Opportunités sur le prix d’achat

Au moment de l’estimation d’un bien, le classification du bien va entraîner une décote ou une surcote sur sa valorisation. Ainsi, un DPE F ou G entrainera une commercialisation sur un prix en dessous du prix du marché, car le classement énergétique fait fuir aujourd’hui une partie des acheteurs.

C’est donc un levier de négociation important pour les acquéreurs.

Opportunités sur le potentiel de valorisation

Si les travaux ne vous effraient pas, acheter un bien avec un potentiel interessant de rénovation peut également se révéler être une bonne affaire. Ainsi, une fois rénové, le bien peut gagner deux ou trois classes DPE, ce qui augmentera mécaniquement :

• Sa valeur de revente

• Son attrait locatif

• Son confort et sa durabilité

Opportunités grâce aux aides financières

Vous souhaitez engager des travaux de rénovation énergétique, sachez qu’il existe un arsenal d’aides qui peuvent permettre d’alléger significativement la facture. 

En effet, l’État et les collectivités territoriales proposent des dispositifs pour réduire le coût des travaux :

• MaPrimeRénov’

• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

• Prime CEE (Certificats d’économie d’énergie)

• Bonus rénovation globale, etc.

Pour identifier les dispositifs éligibles et estimer le montant d’aides possible sur votre projet, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par l’organisme gouvernemental France Renov’.

Le rôle clé de l’agent immobilier pour vendre une passoire thérmique

Acheter un bien classé F ou G nécessite une lecture fine du dossier technique et réglementaire, que seul un professionnel aguerri peut fournir.

Chez VALDOR, le négociateur n’est pas un simple intermédiaire, il est un conseiller stratégique à chaque étape et dans toutes les situations.

Voici les 4 missions majeures qu’il remplit :

Informer et rassurer sur le DPE

Le négociateur explique en toute transparence ce que signifie un classement F ou G :

• Quelles sont les faiblesses du bien

• Quels postes de dépenses sont à prévoir

• Quelle réglementation s’applique à l’achat ou à la location

Il identifie si le DPE est réalisé selon les dernières normes, et peut vous orienter vers un nouveau diagnostic si besoin.

Anticiper les travaux avec des partenaires fiables

L’un des rôles clés de l’agent immobilier est de proposer une vision réaliste du projet. Cela inclut :

• Une estimation des travaux nécessaires pour atteindre un meilleur DPE

• Une mise en relation avec des entreprises certifiées RGE

• Des devis prévisionnels pour aider à construire un plan de financement clair

Valoriser le bien

Le négociateur immobilier saura valoriser un bien avec un mauvais diagnostic énergétique auprès d’acquéreurs ciblés et qualifiés.

Lorsqu’il s’agit de vente, l’agent sait repositionner le bien intelligemment :

• Cibler les bons profils (acquéreurs bricoleurs, investisseurs à long terme, marchands de biens)

• Mettre en avant les points forts (surface, localisation, potentiel)

• Fournir une projection chiffrée de la plus-value post-travaux

Aider à sécuriser le financement

VALDOR travaille régulièrement avec des partenaires courtiers ou partenaires bancaires connaissant bien les prêts liés à la rénovation énergétique, pour accompagner un acquéreur à monter son dossier d'achat :

• Montages financiers intégrant les travaux

• Subventions intégrées au plan de financement

• Démarches administratives facilitées

Un bien classé F ou G n’est ni un piège automatique, ni une bonne affaire garantie. Tout dépend de votre profil, de votre projet et de la qualité de l’accompagnement.

Chez VALDOR, nous mettons notre expertise à votre service pour :

• Lire entre les lignes d’un DPE

• Identifier les vraies opportunités

• Sécuriser votre acquisition ou votre vente

• Et transformer un défaut en atout patrimonial durable

Envie d’en savoir plus ou de visiter un bien à fort potentiel ?

Contactez-nous dès aujourd’hui, nos conseillers vous accompagnent à chaque étape de votre projet immobilier, en toute transparence.