Réseaux de mandataires immobiliers : l'envers du décor d'un phénomène en pleine expansion

Depuis maintenant quelques années, le monde de l'immobilier voit se développer une tendance préoccupante et à l'impact non négligeable sur son écosystème professionnel : les réseaux de mandataires immobiliers. À travers cet article engagé, nous souhaitons faire la lumière sur ce phénomène montant qui selon nous dessert la profession, les clients ainsi que l'économie locale. À cet effet, nous nous sommes entretenus avec Yannick Sauvignet, associé fondateur de l'agence VALDOR qui nous partage son point de vue et ses inquiétudes quant à ce système.

Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?

Les mandataires, à la différence des agents commerciaux en immobilier classiques - qui sont des professionnels indépendants travaillant sous la responsabilité d'agents titulaires d'une carte de transaction délivrée par la CCI -, ne sont rattachés à aucunes agences physiques.

N'étant pas salariés, ils travaillent exclusivement depuis leur domicile grâce à Internet et se déplacent uniquement lors des visites d'appartements ou de maison. Ils ne disposent donc pas d'une agence physique où recevoir leur clientèle.

Cependant, leur indépendance n'est que théorique, puisque ce sont les réseaux qui fixent leurs tarifs, les rémunèrent et encadrent leurs prestations (en leur imposant par exemple des formules toutes faites pour leurs emails de prospection).

Contrairement aux agents, aucune formation ni diplôme n'est nécessaire pour accéder au titre de mandataire.

Tous travaillent grâce à une unique carte professionnelle appartenant généralement au dirigeant d’un réseau et qui bénéficie donc à plusieurs milliers de collaborateurs, à la différence d’une agence immobilière classique où la carte professionnelle bénéficie généralement à 5 à 10 collaborateurs en moyenne.

Parmi les réseaux mandataires les plus communicants, on retrouve notamment : les Agences de Papa, IAD France, Capifrance, SAFTI, Efficity, Propriétés-privées.com, BSK Immobilier, Optimhome, la Fourmi Immo, Dr House Immo, etc.

Une croissance exponentielle qui pose question

Apparus en France au milieu des années 2000, ces réseaux ne cessent de grandir avec une croissance de 16% en 2020 (source Xerfi). Un chiffre en corrélation avec le nombre de mandataires immobiliers qui a quadruplé entre 2015 et 2020. Ainsi, ils seraient aujourd’hui plus de 38.000 en France. Cette croissance est notamment boostée par le système de cooptation grâce auquel "plus un réseau est gros, plus il grossit"...

Au-delà du nombre de mandataires en forte hausse ces dernières années (une croissance sans doute renforcée par la croissance du chômage), ce phénomène boosté par une communication à gros budget et appuyée sur des tarifs discount, ne semble cependant pas avoir un grand impact sur les marchés immobiliers traditionnels.

Aussi, comme le constate Yannick Sauvignet « les réseaux sont très présents sur les publicités télévisées, mais semblent heureusement complètement absents sur le terrain. »

Les réseaux de mandataires, un miroir aux alouettes ?

Bien souvent, derrière les tarifs low cost pratiqués par ces réseaux se cache un système de vente pyramidale où les mandataires doivent payer pour travailler et accéder à la carte professionnelle (un agent mandataire paye entre entre 250€ et 700€ par mois son réseau pour pouvoir exercer).

Pour Yannick Sauvignet, ces réseaux engendrent une véritable déliquescence de la profession, gangrenée par la prolifération d’électrons libres pouvant s'improviser "professionnel" de l'immobilier sans la moindre formation ni expérience. Leur activité, éphémère la plupart du temps, enrichit ces réseaux qui les exploitent littéralement, avec le concours involontaire de Pôle Emploi et d'autres organismes voués initialement à l’accompagnement des demandeurs d’emploi.

Dès lors, une question légitime se pose : est-il acceptable qu'un système lucratif soit aujourd'hui basé, non plus sur un chiffre d'affaires découlant d'honoraires de transactions immobilières, mais sur des forfaits payés par des agents commerciaux au statut précaire ? Tout ceci contribuant avant tout à l'enrichissement de la tête du réseau, sans aucune garantie de succès pour ces indépendants qui, bien souvent, changent de voie aussi vite qu'ils y sont entrés...

Car, en effet, si la croissance des réseaux de mandataires est fulgurante, une ombre vient noircir le tableau : le turn-over.

Souvent attirés par l'appât du gain facile, mais peu au fait de la réalité de la profession, de ses contraintes et de ses difficultés, beaucoup de ces mandataires jettent l'éponge dès les premiers mois. Ils seraient ainsi près de 80% à tout abandonner dès leur première année d'exercice, par manque de résultats.

Un système et des méthodes de concurrence déloyale vis à vis des agents immobiliers

Pour Yannick Sauvignet et bon nombre de ses pairs, face à la montée en puissance des réseaux de mandataires, il devient urgent de dénoncer la situation de concurrence déloyale que subissent les agences réelles au profit des réseaux virtuels et de leurs mandataires.

Ces derniers, qu'il qualifie de "soldats", exercent quotidiennement des actions illicites au regard du code de déontologie de la loi ALUR, et ce, en toute impunité, permettant à cette concurrence déloyale de s’installer durablement dans la profession.

De fait, au-delà de leur mode de fonctionnement discutable, les agissements de ces réseaux sont d'autant plus délétères qu'ils encouragent leurs agents mandataires à repérer systématiquement les biens mis en commercialisation sur les sites des agences traditionnelles. Ceci dans l'optique de soudoyer leurs vendeurs, en dénigrant leurs honoraires et en promouvant leurs propres barèmes de 1 à 3 % (ou leurs honoraires fixes de 2000€ TTC seulement).

Or, incontestablement, en regardant de plus près leur situation, les deux modèles ne sont pas mis sur un pied d'égalité.

Là où l'agence physique paye des charges et des taxes pour ses locaux, les salariés qui y travaillent, les jeunes en contrats de professionnalisations... participant ainsi à l'économie locale et nationale, le réseau de mandataire lui, exempt de tous ces frais, peut aisément se targuer d'avoir des taux plus bas.

Et ce système déconnecté de l’économie réelle est d’autant plus critiquable qu’il profite, dans la plupart des cas, à l'enrichissement de fonds d'investissements étrangers sur le dos d'indépendants précaire et de l'État français (à l’instar du réseau IAD, en partie détenu par un fond de pension américain…).

Dès lors, il est légitime de se demander pourquoi le gouvernement laisse faire cette forme d’uberisation de l’immobilier ? Pour Yannick Sauvigné la raison est simple : « ces réseaux de mandataires contribuent grandement à faire baisser le nombre de chômeurs, comme toutes les nouvelles activités ubérisées ».

Une détérioration de la profession au détriment de la qualité de service et des vendeurs

Le fait que le métier de mandataire soit accessible à tous, au-delà de déséquilibrer le marché, pose un vrai problème au niveau de la qualité de service à laquelle peuvent prétendre vendeurs et acquéreurs.

L'immobilier est un vrai métier qui nécessite un certain nombre de connaissances et des compétences qui s'acquièrent avec une formation et beaucoup d'expérience surtout. Par ailleurs, un bon agent commercial, pour garantir le succès de ses clients vendeurs, s’appuiera bien souvent sur son équipe et ses responsables afin de mener à bien sa mission (et partager son expérience au quotidien avec ses collaborateurs n’a pas de prix).

Lorsque l'on sait que la plupart des mandataires sont des "oiseaux de passage", il est difficile d'attendre un tel niveau de professionnalisme de leur part. Aussi, le risque de voir son bien entre de mauvaises mains est réel. Si les taux sont certes attractifs, il n’est en revanche pas rare que la collaboration se solde par une perte de temps et d'argent in fine...

Enfin, comme le dit très bien Yannick Sauvignet « la transaction immobilière n’a rien à voir avec la vente d’une marchandise commune, on ne vend pas des biens immobiliers comme on vend des produits sur Amazon, comme le font les mandataires en prenant 3 photos avec leur téléphone portable pour les publier sur le Bon Coin ».

À travers ces mots, nous tenions à dénoncer ce système qui va à l’encontre de nos valeurs et qui selon nous dégrade profondément l’image de notre métier d’agent immobilier.