Peut-on encore emprunter en 2023 ?

Emprunter en 2023 - À quoi faut-il s’attendre ? 

Nos questions à Arnaud Pochat Baron, courtier immobilier chez Finance Conseil

Vous envisagez d’acquérir un bien prochainement, mais avec la conjoncture et les discours anxiogènes relayés par les médias, vous vous demandez s’il est encore possible d’emprunter aujourd’hui ?

Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons posé nos questions à Arnaud Pochat Barron, expert en crédit immobilier depuis plus de 10 ans et associé au sein de la société “Finance conseil”, leader français du courtage immobilier…

Est-ce que financer son projet immobilier en 2023 est aussi difficile qu’on l’entend ?

Bonjour Arnaud, pour commencer, pouvez-vous nous faire un état des lieux de la situation actuelle au niveau des demandes de crédit ? Est-ce qu’emprunter en 2023 est aussi difficile qu’on l’entend ?

En effet, le climat actuel est assez anxiogène et c’est une question qui revient souvent chez mes clients, mais je peux d’ores et déjà vous rassurer : oui, il est toujours possible d’emprunter en 2023 !

Comme c’est assez complexe, il y a beaucoup de confusion à ce propos et par conséquent de nombreux porteurs de projet se mettent à hésiter. Effectivement, quand on écoute les médias, on a l’impression que c’est devenu le parcours du combattant. On entend de plus en plus dire que les banques ne prêtent plus, ce qui selon moi est un raccourci qui ne correspond pas vraiment à la réalité…

Certes, c’est plus compliqué, mais cela reste complètement possible si l’on se tourne vers les bonnes personnes. D’ailleurs, nos résultats chez Finance Conseil en attestent puisque 2022 a été une excellente année avec de nombreux crédits validés et finalement peu de refus observés chez nos clients.

Par contre, pour en arriver là, il est clair que nous avons eu besoin de travailler beaucoup plus en amont sur chaque dossier. On a dû optimiser davantage les plans de financement et faire plus de pédagogie auprès des acquéreurs pour que les dossiers rentrent dans les critères des établissements et répondent aux normes bancaires.

comment expliquer une telle complexité d’acces au crédit?

Je pense qu’Il faut prendre du recul sur l’état actuel des choses, car on part d’une situation où pendant plusieurs années, les taux de crédits étaient devenus très bas, avec une forte baisse amorcée en 2014. Ainsi il était possible d’emprunter autours de 1%  avec une politique d’octroi des banques très favorable, ces dernières ayant à l’époque bien plus de marge de manœuvre.

De plus, “l’effet covid” a amorcé un vrai rebond avec une forte appétence des Français pour l’achat de biens immobiliers ce qui a créé une belle dynamique sur le marché.

Mais peu avant cette période, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) avait commencé à mettre en place des normes contraignantes vis-à-vis du taux d’endettement avec de nouveaux modes de calculs dont on voit aujourd’hui les répercutions. Dès lors, il est devenu plus compliqué pour les banques de distribuer du crédit.

À cela s’est ajouté le fait qu’il y a un an, la Banque Centrale Européenne a décidé d’augmenter leurs conditions de taux de crédit, pour tenter de juguler l’inflation. Ainsi, les taux ont doublé voire triplé dans la majorité des banques ce qui a eu pour effet de désolvabiliser certains acquéreurs, les montants qu’ils pouvaient emprunter ayant diminué de 10 à 20% suite à cette hausse.

TAUX D'USURE = Taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer

Enfin, cela s’est accompagné d’une problématique liée au taux d’usure qui fait que beaucoup de banques ont été coincées auprès de leurs emprunteurs et n’ont pas pu financer certains clients alors qu’ils avaient un bon dossier. Heureusement, ce dernier a fait l’objet d’une récente réforme qui a permis d’améliorer un peu les choses à ce niveau…

Pour conclure, je dirai qu’on s’était habitué à une certaine facilité ces dernières années, avec des taux bas et des conditions d’obtention favorables, même s’il fallait négocier pour avoir les meilleures conditions de financement.

À présent, c’est devenu plus complexe, avec des écarts énormes entre les établissements, que ce soit en termes de conditions de taux ou au niveau des politiques d’octroi. C’est-à-dire que certaines banques ont gardé la possibilité de financer de nouveaux clients, alors que d’autres ont volontairement fermé le volet du crédit. Avant, on pouvait taper à la porte de plusieurs banques et avoir facilement plusieurs accords. Aujourd’hui, c’est différent…

Dans quelle mesure la demande de prêt a-t-elle changé par rapport aux précédentes années ?

La vraie différence, c’est que quand on avait un dossier classique (profil salarié avec 10% d’apport), toutes les banques étaient capables de faire une proposition de financement et on allait simplement choisir la meilleure.

Aujourd’hui avec le même dossier, certaines d’entre elles ne nous financeront pas, car le prêt immobilier ne fait plus partie de leurs priorités. Donc ce qui change, c’est qu’auparavant un dossier classique passait partout, alors qu’à présent, ce n’est plus le cas. On peut très bien être client d’une banque depuis longtemps et que cette dernière nous refuse notre crédit.

En réalité, on pourrait optimiser le coût de l’assurance pour que ça passe, mais le banquier ne cherchera pas forcément plus loin.

Ce qui change aussi, c’est que certaines banques demandent maintenant 20% d’apport, ce qui exclut d’office tous les clients qui n’ont que 10 %. Mais il faut savoir que d’autres pourront les financer très facilement avec le même dossier.

Enfin, on observe également moins de souplesse au niveau des montages pour les crédits relais.

Donc ce qu’il faut surtout retenir c’est que les banques continuent à prêter ; il faut juste se tourner vers la bonne, et surtout, de bien travailler son dossier (même si on a un dossier qui semble avantageux).

Enfin, il faut aussi savoir que, comme les vendeurs sont conscients que les prêts sont plus difficiles à obtenir, il arrive qu’ils demandent plus de garanties comme un accord préalable de la banque ou une attestation de solvabilité rédigée par un courtier afin de s’assurer que le dossier est finançable. La plupart du temps, ces derniers ont eux aussi un projet derrière donc ils ont besoin d’être sûrs que le premier compromis signé ira jusqu’à la vente.

qu’est-ce qui fait un bon dossier de financement aux yeux des banques ?

Si je conseille de se préparer un certain temps à l’avance pour optimiser son dossier c’est justement parce que les banques prennent en considération de nombreux paramètres.

Tout d’abord, il faut avoir un projet réaliste et en cohérence avec ses capacités financières.

Parmi les critères importants à anticiper, il faut dans l’idéal avoir le moins de crédit possible (crédit à la consommation, paiement en 10 x sans frais…) et éviter les découverts à répétition.

Vos relevés de comptes doivent être impeccables et ne rien présenter de “suspect” (jeux en ligne, paris sportifs à répétition, commissions d’intervention…).

Les établissements bancaires apprécient qu’on ait une bonne stabilité au niveau des revenus et des relevés de compte. En un mot, ils préfèrent que vous soyez fourmi plutôt que cigale.

Il faut avoir en tête que la somme payée pour un loyer est généralement inférieure à celle versée pour rembourser son crédit. Les banques veulent donc s’assurer qu’une fois propriétaire, le budget de l’emprunteur ne va pas être déséquilibré. Et ce, d’autant plus que d’autres frais seront à prévoir comme la taxe foncière et les travaux d’entretien…

Aussi, même si les banques ont tendance à privilégier les salariés en CDI, il est tout à fait possible d’emprunter en étant à son compte. (l’étude bancaire se fera sur la base des 2 ou 3 derniers bilans)

Par ailleurs, quelle que soit votre situation, il faut idéalement avoir un peu d’apport pour couvrir au moins les frais de notaires. S’il y a toujours des cas où il est possible d’emprunter avec peu ou pas d’apport initial, la majorité des banques demandent 10% du prix.

Enfin, même pour quelqu’un qui ne rentre pas tout à fait dans le cadre, il faut savoir que les cas particuliers sont toujours défendables devant les banques (des jeunes qui ont fait des études longues et qui n’ont pas encore eu le temps de consolider un apport personnel par exemple, 1 entrepreneur avec 1 bilan d’activité exceptionnelle). C’est une question de bon sens avant tout.

Comment le courtier peut-il aider un acquéreur pour valider son dossier de financement ?

Notre rôle consiste en premier lieu à donner des conseils aux porteurs de projet et à calculer leur capacité d’emprunt. Nous faisons en sorte qu’ils aient toutes les informations nécessaires pour constituer et optimiser leur dossier le jour où ils trouvent la maison ou l’appartement coup de cœur.

L’idée est de les accompagner au mieux pour qu’ils mettent toutes les chances de leur côté et obtiennent la meilleure enveloppe possible, et ce, bien en amont de la signature du compromis.

Ensuite, on va construire leur dossier de financement en tenant compte des différentes aides qu’ils peuvent avoir, mais aussi des éventuels prêts à taux zéro, prêts patronaux et autres prêts pro BTP dont ils peuvent bénéficier s’ils sont éligibles. On va vraiment faire en sorte d’optimiser au maximum leur montage financier.

Petite parenthèse, mais il faut savoir qu’avec la hausse des taux, certains dispositifs de l’état deviennent très intéressants comme c’est le cas du prêt à taux zéro pour l’achat d’appartement neuf. Quand les taux étaient très bas, le fait d’avoir par exemple un PTZ de 40 000 euros ne changeait pas grand-chose sur les mensualités. Mais aujourd’hui, avec la hausse des taux, ces prêts spécifiques retrouvent une vraie pertinence et avec les frais de notaires réduits, cela peut vraiment valoir le coup. Donc, ce qui est intéressant avec un courtier, c’est qu’il va aussi permettre de connaître son éligibilité à ce type de dispositif. Nous faisons vraiment du sur mesure pour trouver les meilleures solutions de financement selon la situation et les souhaits du client (s’il préfère acheter du neuf, de l’ancien, etc.).

Pour prendre un autre exemple spécifique, nous pouvons aussi apporter nos conseils au niveau du diagnostic de performance énergétique. Car il faut savoir que certaines banques aujourd’hui ne financent les biens dits « passoire thermique » (classés F ou G) qu’à la condition qu’il y ait des travaux de rénovation associés au financement afin de relever la note. Ça, c’est nouveau par exemple, et les futurs acquéreurs n’en sont pas forcément conscients, car avant les banques ne s’en préoccupaient pas.

Aussi, contrairement aux banquiers qui doivent gérer des aspects très variés (gestion des comptes et livrets d’épargne, assurances et prêts divers), nous courtiers, ne faisons que de l’immobilier, ce qui fait de nous de vrais spécialistes toujours au fait des normes bancaires et de tout ce qui se pratique au moment de la demande de prêt.

Et si nous connaissons parfaitement le crédit immobilier, il faut savoir qu’il en va de même pour l’assurance liée au crédit que nous pouvons également optimiser pour aller chercher les meilleurs coûts tout en contrôlant les garanties. En effet, il existe des dizaines voire des centaines d’assurances de crédit sur le marché et le courtier doit aussi s’assurer que son client soit bien couvert.

Enfin, notre accompagnement offre un vrai confort aux acquéreurs qui constatent un gain de temps et de sérénitédans la mesure où un professionnel s’occupe de tout, et ce, avec un maximum d’efficacité.

quelles sont les perspectives à moyen long terme pour les futurs emprunteurs ?

Au niveau des conditions d’emprunt, on estime qu’on va certainement arriver à une stabilisation.

Aujourd’hui les taux ont certes augmenté, mais il faut être conscient qu’à partir du moment où vous achetez, il y a plusieurs options possibles… Soit-il continuent à augmenter, auquel cas vous aurez saisi l’opportunité au bon moment, soit à l’inverse, ils finissent par baisser ce qui vous laisse toujours la possibilité de renégocier votre crédit. Donc, à mon sens, attendre n’a pas réellement d’intérêt.

Je pense qu’il ne faut pas s’arrêter au fait que les taux de crédit ont augmenté.

En immobilier, on dit toujours que “le meilleur moment pour emprunter c’était il y a dix ans ou maintenant”

Et bien malin celui qui pourra prévoir quels seront les prix du marché dans quelques années…

Quoi qu’il arrive, je pense que ce qui doit motiver l’achat d’une maison ou d’un appartement ne doit pas être les taux d’intérêt du moment, mais sa valeur intrinsèque. Que les taux soient bas ou non, on peut toujours faire une bonne affaire en choisissant intelligemment son bien. Je pense qu’il est plus pertinent de se concentrer en priorité sur la localisation, la valeur d’usage et le potentiel de ce dernier.

Pour en revenir à cette vision à moyen long terme du marché, je pense qu’il sera toujours plus judicieux de ne pas trop attendre pour investir.

Car acheter un bien immobilier à crédit est aussi une bonne manière de se protéger contre l’inflation dans la mesure où l’on emprunte à taux fixe. Ainsi on maîtrise totalement sa future mensualité sur une durée de 15, 20 ou 25 ans.

C’est également l’une des meilleures façons de préparer sa retraite puisque votre toit sera déjà payé ce qui permet de lutter contre la baisse du pouvoir d’achat lorsque l’on cesse de travailler.

Enfin, c’est aussi une bonne manière de se protéger en cas d’accident de la vie, car quand on emprunte pour sa résidence principale, on s’assure en cas de décès, d’arrêt de travail et d’invalidité. Donc on protège son toit, mais également ses proches puisqu’avec cette assurance on bénéficie de la prise en charge de la mensualité, voire du remboursement de crédit pour le conjoint en cas de décès.

Par ailleurs, avec l’inflation, l’indice de révision des loyers fait qu’au fur et à mesure, ces derniers vont devoir augmenter. Être locataire jusqu’à la retraite, c’est donc prendre le risque d’avoir un pouvoir d’achat relativement faible avec des loyers qui ne font que croître. Alors qu’en étant propriétaire on va pouvoir fixer son budget logement en profitant en outre de l’amortissement de capital et d’une éventuelle plus-value à la revente.

En conclusion, je pense que faire des projections à long terme est assez délicat et pas forcément utile, car malgré tout, l’investissement immobilier reste l’un des plus sûrs, quelle que soit la conjoncture.

Un conseil pour les acquéreurs qui songent à emprunter ?

Tout d’abord, je dirais qu’il ne faut pas aller voir sa banque ou son courtier au moment où l’on signe le compromis, mais 6 mois, voire un an avant le projet d’achat.

Au moment d’emprunter, le banquier va regarder l’intégralité des éléments constitutifs du dossier : les relevés de compte, l’historique professionnel, etc. Vous devez donc lui montrer qu’il peut vous faire confiance. Il faut qu’il y ait une vraie cohérence entre tous ces éléments et votre projet.

Plus que jamais, la constitution de votre dossier nécessite une solide préparation et les choses ne vont pas se faire du jour au lendemain. Donc mon premier conseil, c’est d’anticiper au maximum si vous avez un projet d’achat immobilier dans les années à venir. Cela veut dire surveiller ses comptes et surtout, ne pas hésiter à se faire conseiller par un courtier qui, au-delà d’estimer votre capacité d’emprunt, vous indiquera, les points de vigilance et les choses que vous pouvez mettre en place pour améliorer votre dossier.

Je pense aussi qu’il faut vraiment prendre le temps de tout étudier et de tout comparer.

Car, pour en revenir à l’écart dont je parlais entre les banques (dans leur volonté ou non de prêter), il a pour effet de grandement complexifier les choses. Aujourd’hui les acquéreurs ont beaucoup moins de visibilité sur les offres bancaires. Voilà pourquoi le courtier devient de plus en plus pertinent pour s’assurer de financer son projet. Ce dernier connaît le marché mieux que quiconque ainsi que les politiques d’octroi pour chaque établissement, ce qui lui permet de savoir tout de suite vers quelle banque se tourner pour votre financement. De même, du fait des écarts importants au niveau des taux de crédit, il saura également vous orienter vers l’établissement le plus avantageux financièrement. Je pense qu’il faut vraiment être vigilant sur cet aspect, car il y a un vrai potentiel d’optimisation si vous faites les bons choix.

À propos de Finance Conseil

Courtier en immobilier indépendant depuis 2012, Arnaud Pochat Baron a récemment rejoint la force du réseau Finance Conseil, dont il est aujourd’hui associé et directeur commercial sur la région Auvergne Rhône-Alpes.

Aujourd’hui, Finance Conseil est l’une des principales références du courtage immobilier en France avec une implantation solide sur tout le territoire.

Créée en 2006, la société s’appuie sur un vaste de réseau de près de 300 courtiers, répartis dans 70 agences à travers la France et dont 90% sont d’anciens cadres bancaires et directeurs d’agences.

Très présent dans la région, le réseau dispose d’agences à Lyon 6, Villeurbanne, Mâcon, Bourg en Bresse, les Chères, Annecy et Valence et Grenoble.

Les courtiers Finance Conseil fonctionnent selon le principe du “phygital” c’est-à-dire qu’ils proposent des supports à la fois physiques et digitaux, avec aussi bien des rendez-vous en agence ou à domicile, qu’en visioconférence ou par téléphone.

Aujourd’hui, le réseau négocie près de 2,5 milliards d’Euros de crédits immobiliers par an et traite plus de 10 000 dossiers à l’année.

Sa force est de proposer une offre sur mesure, exhaustive et inédite comprenant le courtage en prêt immobilier, le regroupement de crédits, les financements professionnels et le courtage en assurances emprunteur, le crédit-bail, le recouvrement…

FINANCE CONSEIL bénéficie en outre d’un double savoir-faire avec la possibilité d’accompagner les particuliers comme les professionnels dans leur projet de financement.

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